Imóvel x Imposto de Renda
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Imóvel x Imposto de Renda

Como declarar Imposto de Renda na venda de imóvel

 

Vender um imóvel envolve uma série de burocracias que podem gerar dúvidas na hora de declarar a venda no Imposto de Renda. Entenda tudo para não errar e não cair na malha fina.

 

 Muitos contribuintes não sabem que é preciso pagar Imposto de Renda sobre a venda de um imóvel, mas acontece que a Receita Federal cobra imposto sobre a valorização de bens imobiliários. O que significa que o contribuinte deve pagar imposto sobre o valor que corresponde à diferença entre o preço da compra e da venda do imóvel.

 

Essa diferença é conhecida como ganho de capital e você deve estar ciente de que vai perder 15% desse valor, pois é a alíquota que o Leão cobra sobre esse lucro, quer dizer, o percentual de imposto sobre esse tipo de transação.

 

Como calcular o Imposto de Renda sobre Venda de Imóveis (IRVI)?

 

É bem simples! Vejamos um exemplo: se você comprou uma casa por R$ 200 mil e, depois de alguns meses, após fazer algumas melhorias, vendeu-a por R$ 250 mil, você teve lucro na venda, certo?

 

Por isso, haverá recolhimento da alíquota que comentamos correspondente a 15% sobre os R$ 50 mil.

 

Assim, o valor de imposto que você vai pagar sobre a venda do imóvel é de R$ 7.500.

 

Como declarar Imposto de Renda sobre venda de imóveis?

 

Você deve informar os dados sobre a venda do imóvel em, no máximo, 30 dias, no Programa de Apuração de Ganho de Capitais, o GCap, criado pela Receita Federal, o que corresponde até o último dia útil do mês seguinte à venda.

 

Esse programa existe especificamente para recolher os impostos da venda de bens. Você pode baixá-lo no computador para fazer o cálculo de ganho de capital. Se você não cumprir esse prazo, estará sujeito à multa, correção monetária e juros sobre o valor que deveria ser recolhido, mas que não foi pago.

 

Então, quanto antes conseguir resolver as documentações legais da venda e declarar ao Leão, melhor.

 

É muito importante que você também observe o valor real do imóvel, isto é, inclua todos os gastos com reformas e melhorias que tenha feito, pois isso ajudará a reduzir o valor do imposto. Caso o imóvel tenha valorizado ou desvalorizado conforme o mercado, essas oscilações não são consideradas pela Receita Federal.

 

O recolhimento do imposto é feito pelo pagamento de DARF, uma espécie de boleto, emitido no próprio GCap. O código é o 4600. Portanto, como explicamos, se você vendeu o imóvel em agosto, por exemplo, o recolhimento do imposto deve ter sido feito até o último dia útil do mês de setembro.

 

Além de informar a venda no GCap, você também deve declarar a venda na Declaração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física - DIRPF.

 

Importe os dados do GCap, que nada mais é do que uma declaração auxiliar da DIRPF, para o programa da Receita Federal: a declaração vai ser preenchida automaticamente, classificando uma parcela como isenta e outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.

 

Na ficha “Bens e Direitos”, informe detalhes da venda no campo de “Discriminação”, incluindo o nome e o CPF do comprador, o valor e a data da operação. Se a venda ocorreu em 2020, por exemplo, a “Situação em 31/12/2020” deve ser zerada, enquanto a “Situação em 31/12/2019” deve refletir o valor que constava antes.

 

ISENÇÕES DO GANHO DE CAPITAL

 

Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?

 

1 - Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988;

 

2 - Indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado;

 

3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:


• à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
• ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contratoescrito entre os companheiros);

 

4 - Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;

 

5 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País;


A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.


Atenção:


A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.
No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.
A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.


No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.


O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.


Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
 

Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observada as condições precedentes:
 

I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
 

II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda; 218


III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
 

Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais,


segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
A isenção aplica-se, inclusive:


I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;


II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
A isenção não se aplica, entre outros:


I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;


II - à venda ou aquisição de terreno;


III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

 

7 - Alienação de bens ou direitos de pequeno valor, considerado em relação:


• ao valor do bem ou do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, quadros e esculturas;


• à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;


• ao valor de cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

 

8 - Restituição de participação no capital social mediante a entrega à pessoa física, pela pessoa jurídica, de bens e direitos de seu ativo avaliados por valor de mercado;

 

9 - Transferência a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, de bens ou direitos pelo valor constante na declaração de rendimentos;

 

10 - Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna (diferença recebida em dinheiro);


Atenção:
Nas operações de permuta realizadas por contrato particular, somente se configura a permuta se aescritura pública, quando lavrada, for de permuta.

 

Como declarar Imposto de Renda sobre venda de imóvel de herança?

 

Essa é uma dúvida muito comum e, nesse caso, você deve apenas lançar o imóvel na ficha de "Bens e Direitos" também. Caso venda esse imóvel no mesmo ano em que o herdou, deixe os campos dos anos anteriores zerados, informando na ficha "Rendimentos isentos e não-tributáveis" o valor da herança recebida.

 

Também é preciso preencher o GCap e, da mesma forma, se houve ganho de capital na venda do imóvel, você deverá pagar a alíquota correspondente.

 

Vale lembrar que o recebimento de herança é uma das poucas situações em que a Receita permite que o valor do imóvel seja atualizado conforme a variação do mercado na declaração do Imposto de Renda. Essa atualização ajuda o contribuinte a pagar menos imposto sobre ganho de capital quando realizar a venda do imóvel.

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